Wann müssen Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen durchgeführt werden?

Erschienen am 17.06.2013 um 11:12 Uhr

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler gibt einen Überblick, in welchen Fällen Klauseln in Mietverträgen über die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam sind.

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler gibt einen Überblick, in welchen Fällen Klauseln in Mietverträgen über die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam sind.
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Viele Klauseln in Mietverträgen, die von Mietern die Durchführung sog. Schönheitsreparaturen verlangen, sind unwirksam. Hintergrund sind etliche Urteile des Bundesgerichtshofs der letzten Jahre, die vorher gebräuchliche Klauseln für unwirksam erklärt haben. Der Gesetzgeber geht nämlich davon aus, dass der Vermieter die Mietsache selbst erhalten muss, da er hierfür ja auch die Miete bekommt. Der Vermieter kann Instandhaltungsarbeiten, zu denen auch die Schönheitsreparaturen gehören, nur durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter abwälzen. Diese muss bestimmten Vorgaben entsprechen. Meist handelt es sich bei diesen Klauseln um Allgemeine Geschäftsbedingungen, da ein Formular aus dem Schreibwarengeschäft oder des Grundeigentümervereins verwendet wurde oder der Vermieter eine große Wohnungsbaugesellschaft ist. Daher spielen die Vorschriften über allgemeine Geschäftsbedingungen eine Rolle. Der Vermieter darf nicht unangemessen benachteiligt werden im Sinne des § 307 BGB.
Zu laufenden Schönheitsreparaturen oder einer Endrenovierung kann der Mieter einer Wohnung in der Regel verpflichtet werden, zu einer Anfangsrenovierung jedoch nur, wenn er einen finanziellen Ausgleich hierfür erhält und für eine bestimmte Zeit z.B. keine Miete zu zahlen braucht. Eine Endrenovierung kann auch nur verlangt werden, wenn diese fällig ist, also nach der vorherigen Renovierung entsprechend Zeit vergangen ist und die Wohnung genutzt wurde.
Der Vermieter kann Vorschriften über den Zustand der Wohnung bei Rückgabe machen. Er kann verlangen, dass sie so gestaltet ist, dass diese möglichst vielen Interessenten gefällt. Ein Anstreichen der Wände nur mit weißer Farbe kann nicht verlangt werden, auch andere helle, neutrale Töne sind akzeptabel. Während der Mietzeit kann der Mieter die Wohnung gestalten wie er möchte, auch ungewöhnliche Farben oder Tapeten dürfen verwendet werden. Grenze ist hier allein die Gefährdung der Bausubstanz, etwa durch ungeeignete Anstriche.
Die dem Mieter auferlegten Renovierungsarbeiten dürfen nur einen bestimmten Umfang haben, der üblicherweise aus der Definition in § 28 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung abgeleitet wird. Danach sind Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Eine Klausel, die von dem Mieter verlangt, dass er unebene Wände beiputzt, Holz abschleift oder auch die Fenster von außen anstreicht, ist unwirksam. Verlangt werden kann jedoch die professionelle Reinigung eines vorhandenen Teppichs, da diese dem Anstreichen eines Holzfußbodens gleich kommt.
Unwirksam sind in vielen älteren Verträgen noch vorhandene sog. starre Fristenregelungen, wonach Küche und Bad zwingend alle drei Jahre, Schlaf-, Ess-, Kinder- und Wohnzimmer alle fünf Jahre und die übrigen Zimmer alle sieben Jahre renoviert werden müssen. Um die Renovierungspflicht wirksam auf den Mieter abwälzen zu können, muss in den Verträgen deutlich werden, dass bei einer geringeren Abnutzung nicht renoviert zu werden braucht, auch wenn die Fristen bereits verstrichen sind. Dasselbe gilt für sog. Quotenabgeltungsklauseln, bei denen die Mieter verpflichtet werden, für zukünftig anfallende Arbeiten bei Auszug vorab einen Teil der Kosten zu zahlen entsprechend der Zeit, die sie in der Wohnung selbst gewohnt haben.
Auch muss den Mietern gestattet sein, die Arbeiten selbst auszuführen. Von ihnen kann nicht verlangt werden, einen Maler zu beauftragen.
Eine abschließende Behandlung dieses Themas ist an dieser Stelle natürlich nicht möglich, zumal findige Anwälte sich immer neue Klauseln ausdenken, um für die Vermieter die weitestmöglichen Renovierungspflichten anzuordnen. Daher kommt es stets auf die Prüfung des Mietvertrags im Einzelfall an. Zudem ist es möglich, dass einzelne Klauseln für sich wirksam sind, aber erst in Kombination mit anderen allein betrachtet ebenso wirksamen Klauseln unwirksam werden, weil die Summierung der Pflichten eine Überforderung des Mieters darstellt.
Sind Sie Vermieter, sollten Sie stets einen Mietvertrag verwenden, der auf dem aktuellen Stand der Rechtsprechung ist und diesen während des laufenden Mietverhältnisses auch gelegentlich anpassen. Sind Sie Mieter, sollten Sie genau überlegen, bevor Sie eine solche "Neufassung" unterzeichnen. Ebenso sollten Sie vor einem Auszug die Klauseln über die Schönheitsreparaturen prüfen lassen, um festzustellen, ob Sie zur Durchführung dieser Arbeiten verpflichtet sind. In solchen Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Vereinbaren Sie einen Termin in meiner Kanzlei oder lassen Sie sich einfach bequem schriftlich oder telefonisch beraten.

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